自2015年年初對(duì)外拋出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，大連萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）集團(tuán)旗下一系列的業(yè)務(wù)的調(diào)整迅速展開(kāi)。
記者從相關(guān)方面核實(shí)獲悉，7月底之前，萬(wàn)達(dá)旗下連鎖量販?zhǔn)終TV大歌星的約90多家門(mén)店將全面退出，面臨轉(zhuǎn)讓以及改為餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)的命運(yùn)。
和KTV大歌星一樣經(jīng)歷被“割舍”命運(yùn)的，還包括萬(wàn)達(dá)旗下的零售業(yè)務(wù)板塊萬(wàn)達(dá)百貨。今年年初開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)關(guān)閉了濟(jì)南等地40多家業(yè)績(jī)不佳的萬(wàn)達(dá)百貨。這幾乎占到了萬(wàn)達(dá)百貨門(mén)店總數(shù)的一半。
萬(wàn)達(dá)自營(yíng)的百貨、KTV、影院曾經(jīng)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重要“標(biāo)配”組成部分。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展初期，為提升和復(fù)制擴(kuò)張速度，萬(wàn)達(dá)相繼進(jìn)入了百貨、KTV、院線(xiàn)幾大領(lǐng)域。不過(guò)，和院線(xiàn)發(fā)展勢(shì)頭良好一直實(shí)現(xiàn)上市形成對(duì)比的是，百貨和大歌星自始至終不溫不火。
但盈利能力不夠突出只是萬(wàn)達(dá)“割舍”以上兩大業(yè)務(wù)的表面原因。隨著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的終結(jié)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)的雙重沖擊，作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)達(dá)正在經(jīng)歷一場(chǎng)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的變革，以期擺脫原先對(duì)于巨額資金和自營(yíng)自建的高度依賴(lài)。
割舍
“KTV大歌星確實(shí)在月底前會(huì)全部退出，這已經(jīng)是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)；萬(wàn)達(dá)百貨目前關(guān)閉的是一些虧損和盈利狀況不好的門(mén)店，但是以后也會(huì)逐漸淡化百貨這塊業(yè)務(wù)”，一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)如此確認(rèn)核實(shí)道。
這多少讓人有些遺憾。萬(wàn)達(dá)百貨、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)影院這些一度是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“標(biāo)配”重要組成部分。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)化復(fù)制擴(kuò)張的初期，其面臨的重要難題之一就是新的廣場(chǎng)落成初期需要“養(yǎng)店”，而商戶(hù)又很難跟上萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張節(jié)奏，為了提升復(fù)制擴(kuò)張速度，萬(wàn)達(dá)誤打誤撞地進(jìn)入了到這些負(fù)責(zé)“廣聚人流”的領(lǐng)域。
以萬(wàn)達(dá)百貨為例。萬(wàn)達(dá)百貨原名萬(wàn)千百貨，成立于2007年，2012年7月統(tǒng)一更名為萬(wàn)達(dá)百貨，一度躋身內(nèi)資百貨門(mén)店數(shù)量第二位。2014年之前，在萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，連鎖百貨和商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店和文化旅游曾并列為四大核心產(chǎn)業(yè)。
但是萬(wàn)達(dá)百貨在經(jīng)營(yíng)狀況一直以來(lái)并不理想。
萬(wàn)達(dá)百貨前任總經(jīng)理丁遙曾經(jīng)在接受經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)采訪(fǎng)時(shí)候坦言，萬(wàn)達(dá)百貨單店的年均銷(xiāo)售額和毛利均略低于行業(yè)平均水平，當(dāng)時(shí)他對(duì)于這兩個(gè)現(xiàn)象的解釋是“萬(wàn)達(dá)的平均門(mén)店店齡偏小”以及“為了獲得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)不得已放低了產(chǎn)品價(jià)格”。
而在業(yè)界看來(lái)，真實(shí)原因是“萬(wàn)達(dá)對(duì)百貨花的心思其實(shí)不夠”，中華百貨總經(jīng)理竇懷山就表示，雖然萬(wàn)達(dá)百貨依托購(gòu)物中心（專(zhuān)題閱讀）發(fā)展，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多處于準(zhǔn)核心商圈或次商圈，“在這樣的商圈中，并不是所有的萬(wàn)千百貨都能占據(jù)核心位置，這就意味著百貨的培育時(shí)間比超市業(yè)態(tài)更長(zhǎng)。對(duì)此，無(wú)論品牌組合還是促銷(xiāo)都要花心思研究如何拉動(dòng)客流。”
一位接近萬(wàn)達(dá)的消息人士對(duì)此說(shuō)法表示默認(rèn)。他稱(chēng)，最初百貨、大歌星、影院主要起到購(gòu)物中心配套的作用，“主要是為了保證‘萬(wàn)達(dá)速度’”，“自身的盈利被排在第二位”，更多的是一種戰(zhàn)略性定位。
而隨著企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)環(huán)境的變化，萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)發(fā)展勢(shì)頭良好，且趕上了國(guó)內(nèi)電影大爆發(fā)的黃金時(shí)期，在去年年底實(shí)現(xiàn)IPO成為國(guó)內(nèi)院線(xiàn)第一股，而百貨和大歌星的表現(xiàn)則一直平平，前者面臨的是電商對(duì)于線(xiàn)下零售的嚴(yán)重沖擊，后者則隨著人們休閑娛樂(lè)方式的升級(jí)而逐漸被弱化功能。
前述消息人士稱(chēng)，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正在進(jìn)行“第四代”升級(jí)，即加重體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比。如餐飲、兒童樂(lè)園影院等，到2016年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比將達(dá)到60%。
經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)亦了解到，部分萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉之后，就將多數(shù)改成餐飲或服務(wù)類(lèi)商戶(hù)進(jìn)行招租；而大歌星KTV除部分出售同行外，剩余物業(yè)也會(huì)改為餐飲和商鋪等其他業(yè)態(tài)。
“萬(wàn)達(dá)一貫的的風(fēng)格是，對(duì)于不具備戰(zhàn)略意義的業(yè)務(wù)該砍掉就得砍掉。萬(wàn)達(dá)百貨和大歌星已經(jīng)完成歷史使命，”他稱(chēng)。
轉(zhuǎn)型加速
萬(wàn)達(dá)百貨和大歌星KTV的退出，只是萬(wàn)達(dá)龐大轉(zhuǎn)型計(jì)劃的其中一小步。
2015年年初，萬(wàn)達(dá)正式向外界拋出了萬(wàn)達(dá)要轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)公司”。而在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，這一轉(zhuǎn)型的嘗試已經(jīng)探索一年有余。“作為全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)基于對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析，開(kāi)始全面轉(zhuǎn)型。”萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林轉(zhuǎn)型決心已定。
轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵就是作為公司核心產(chǎn)業(yè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。2014年，萬(wàn)達(dá)收入2424.8億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入（合同收入+租金收入）達(dá)到1944億元，占比超過(guò)80%，遠(yuǎn)超文化產(chǎn)業(yè)等其他業(yè)務(wù)板塊。從此意義上看，萬(wàn)達(dá)依舊是個(gè)不折不扣的商業(yè)地產(chǎn)公司。
而在商業(yè)地產(chǎn)總總收入中，商業(yè)地產(chǎn)合同收入（住宅和商鋪銷(xiāo)售收入）占比又超過(guò)9成，堪稱(chēng)“大頭中的大頭”。
這和萬(wàn)達(dá)當(dāng)年自創(chuàng)的“以售養(yǎng)租”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式密切相關(guān)。
杭州謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)謝成龍對(duì)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)回憶稱(chēng)，2006年前后，為了解決萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)一改之前的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店模式，而是將室內(nèi)步行街與國(guó)內(nèi)商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，涵蓋大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。這被稱(chēng)為第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
這使得萬(wàn)達(dá)可以通過(guò)配套的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)回籠資金，以支持購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，“既解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題，同時(shí)也彌補(bǔ)了自營(yíng)物業(yè)前期租金微薄的不足”，即“以售養(yǎng)租”。
憑借這一模式和萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)快速在國(guó)內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。2014年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)突破了100個(gè)。
但是這樣的發(fā)展模式，在過(guò)去一兩年中已然開(kāi)始遭遇瓶頸。
一方面國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金周期正在逝去。尤其隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)向三四線(xiàn)城市的擴(kuò)張，其面臨的一個(gè)首要問(wèn)題就是當(dāng)?shù)厣唐贩抗⿷?yīng)飽和、房?jī)r(jià)普遍較低。一個(gè)佐證就是2014年上半年萬(wàn)達(dá)物業(yè)銷(xiāo)售收入同比大幅下滑38.6%。
萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)此前自己拿地、自己投資的這樣模式稱(chēng)為“重資產(chǎn)”。在一次公司內(nèi)部會(huì)議中，他感慨說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣(mài)得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來(lái)容易。但現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)走到了供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢(qián)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)原來(lái)重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但“難度在加大”。
與此同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，整個(gè)線(xiàn)下實(shí)體零售正在遭遇不可避免的萎縮，此前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)以零售為主營(yíng)業(yè)態(tài)的商業(yè)布局明顯開(kāi)始落伍。
萬(wàn)達(dá)內(nèi)部對(duì)此并非沒(méi)有知覺(jué)。從2013年6月起，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)第四代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)城，新一代萬(wàn)達(dá)城就是以當(dāng)?shù)匚幕蚵糜沃黝}為特色的總體規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)的多用途綜合體，它與之前產(chǎn)品最大差異在于強(qiáng)調(diào)文化及旅游概念，致力于把萬(wàn)達(dá)城打造為旅游勝地。
根據(jù)早先時(shí)候萬(wàn)達(dá)的披露，將來(lái)在不同城市的萬(wàn)達(dá)城，室內(nèi)主題公園都會(huì)安排不同項(xiàng)目，有的是主題游樂(lè)公園、有的是水公園、有的是滑雪公園等等。
而更重要的是，萬(wàn)達(dá)對(duì)于原有的“以售養(yǎng)租”的融資模式開(kāi)始嘗試做出調(diào)整。
王健林規(guī)劃中的未來(lái)萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)模式”將是這樣的：投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)商業(yè)信息化管理系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。
經(jīng)驗(yàn)可期
不過(guò)，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型依然要回答一個(gè)問(wèn)題：錢(qián)從哪來(lái)？一是外部管道，如基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者，截止2015年4月底，萬(wàn)達(dá)已簽訂此類(lèi)有約束力的項(xiàng)目25個(gè)；
二是建立內(nèi)部融資管道，早在去年年底萬(wàn)達(dá)聯(lián)合騰訊和百度[微博]成立了自己的電子商務(wù)公司，并在不久前收購(gòu)了第三方支付公司快錢(qián)，這兩家公司都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品，快錢(qián)在不久前推出了第一款理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”，這個(gè)周期7年的眾籌產(chǎn)品項(xiàng)目已完成50億元資金的發(fā)行計(jì)劃，所募資金預(yù)計(jì)投向5座在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
輕資產(chǎn)將幫助萬(wàn)達(dá)加快發(fā)展步伐。在之前重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部給自己定的目標(biāo)是到2020年開(kāi)業(yè)240個(gè)至250個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但現(xiàn)在這個(gè)數(shù)量將翻番，王健林希望屆時(shí)開(kāi)業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)到400個(gè)至500個(gè)。
經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)拿到的一份數(shù)據(jù)顯示，2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。
這意味著未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要收入將來(lái)自于租金和管理收入——就像酒店管理公司那樣“旱澇保收”。王健林甚至饒有興趣的計(jì)劃，將在原有的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”這一名稱(chēng)中去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。
更重要的是，輕資產(chǎn)在快速擴(kuò)大規(guī)模之外還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。比如萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)和萬(wàn)達(dá)娛樂(lè)公司（主營(yíng)萬(wàn)達(dá)旗下兒童樂(lè)園）的數(shù)量和品牌將可能在短期內(nèi)急劇提升和擴(kuò)張，此外萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量的擴(kuò)大，還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
商業(yè)地產(chǎn)、連鎖百貨、高級(jí)酒店和文化旅游在過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間并列為萬(wàn)達(dá)四大核心產(chǎn)業(yè)。在年初的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2015年上半年工作會(huì)議上，王健林表示公司將形成萬(wàn)達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)新的四大支柱產(chǎn)業(yè)。
目前，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在多個(gè)業(yè)務(wù)條線(xiàn)做大膽嘗試，據(jù)接近萬(wàn)達(dá)人士透露因王健林本人決心已定，因此轉(zhuǎn)型力度非常之大，是否能取得成功還有待時(shí)間給出答案。綜觀(guān)中國(guó)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是自2010年的住房限購(gòu)令之后，快速發(fā)展的，比如富力、龍湖、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始投身此領(lǐng)域。但各家規(guī)模與萬(wàn)達(dá)不可同日而言，在萬(wàn)達(dá)開(kāi)始大刀闊斧轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的同時(shí)，其他企業(yè)雖有小規(guī)模嘗試還沒(méi)有跟上其轉(zhuǎn)型步伐。
不過(guò)，目前看似繁華的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)背后卻危機(jī)四伏。行業(yè)之內(nèi)，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等急劇擴(kuò)張，租金收益低、同行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)熾熱化；行業(yè)之外，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅猛，電商蠶食商業(yè)地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額已經(jīng)持續(xù)多時(shí)。再加之中國(guó)消費(fèi)正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從生存型向滿(mǎn)足型、體驗(yàn)型、個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變。
比肩國(guó)外商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)巨頭的萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型，看似比國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前瞻很多，卻也有很多現(xiàn)實(shí)和潛在因素促其前行。無(wú)論怎樣，巨無(wú)霸萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的嘗試，經(jīng)驗(yàn)可期。
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